Nieuws
Winkelexploitant moet aanbetaling van opvolgende huurder terugbetalen
Een huurder exploiteert een winkel en wil zijn huurovereenkomst laten overnemen. Met een geïnteresseerde opvolger spreekt de man af dat voor de overname een bedrag van € 80.000 wordt betaald. Als eerste stap wordt € 20.000 aanbetaald.
Met die aanbetaling krijgt de opvolger de ruimte om verder te onderhandelen met de verhuurder over een nieuwe huurovereenkomst. Als deze huurovereenkomst vervolgens niet tot stand komt, wil de man zijn aanbetaling terug. Uiteindelijk heeft hij de kantonrechter van de rechtbank Den Haag nodig om dat voor elkaar te krijgen.
Huurprijs
De hoogte van de huurprijs blijkt cruciaal bij het mislukken van de nieuwe huurovereenkomst. Tijdens eerdere gesprekken worden verschillende bedragen genoemd. Wanneer de verhuurder uiteindelijk een aanzienlijk hogere huurprijs presenteert dan verwacht, haakt de beoogde opvolger af. Een nieuwe huurovereenkomst komt niet tot stand.
Uitleg
Centraal in deze uitspraak staat de uitleg van de afspraken tussen de winkelexploitant en de opvolger. In deze overnameovereenkomst is in artikel 4 een bepaling opgenomen waarin staat dat de aanbetaling in beginsel verschuldigd blijft als de koper zich terugtrekt. Ook is met de hand een bepaling (artikel 6) toegevoegd waarin staat dat de aanbetaling wordt terugbetaald als de huurovereenkomst met de verhuurder niet doorgaat.
Terugbetalingsregeling
Volgens de exploitant geldt de terugbetalingsregeling uit artikel 6 alleen als het niet doorgaan van de huur te wijten is aan de verhuurder. De kantonrechter volgt dat standpunt niet. Volgens de rechter bevat de tekst van de overeenkomst geen beperking tot situaties waarin de verhuurder de oorzaak is van het niet tot stand komen van de huurovereenkomst. Er staat simpelweg dat de aanbetaling wordt teruggegeven als de huurovereenkomst niet doorgaat. Dat is hier het geval. De uitleg van de verkoper zou betekenen dat de koper zijn aanbetaling zou verliezen, ongeacht de door de verhuurder te stellen huurprijs of andere voorwaarden. Dat acht de rechter niet aannemelijk, zeker nu vooraf duidelijk is gemaakt dat de huurprijs voor de opvolger een doorslaggevende factor is.
Strijdig
Het in de overeenkomst opgenomen artikel 4 leidt naar het oordeel van de kantonrechter ook niet tot een ander oordeel. Beide artikelen lijken in eerste instantie strijdig met elkaar maar uit het feit dat partijen handmatig een bepaling over het niet tot stand komen van de huurovereenkomst hebben toegevoegd, kan worden afgeleid dat ze een specifieke regeling hebben willen treffen voor het geval er geen huurovereenkomst tot stand komt. Die situatie doet zich hier voor. De exploitant moet de aanbetaling daarom terugbetalen.
Bron: Rechtbank Den Haag | jurisprudentie | ECLI:NL:RBDHA:2025:23490 11868054 \ RL EXPL 25-16493 | 10-12-2025