Nieuws
Makelaar heeft zorgplicht maar die is niet onbegrensd
Een stel dat een woonhuis heeft gekocht verwijt de makelaar getreuzel en verkeerde voorlichting. Daardoor vervalt de hypotheekofferte en moet het stel in zee met een andere – en duurdere – hypotheekverstrekker. Heeft de makelaar zijn zorgplicht geschonden?
‘Op een gewilde en prachtige plek in het centrum ligt dit royale en markante pand.’ Zo begint een advertentie op Funda. Het betreft een pand met een ‘flexibele indeling die zich perfect leent voor een combinatie van winkel, galerie, B&B of praktijk en woning’. De bestemming is dan ook ‘wonen met bedrijvigheid’. Een stel heeft interesse en vraagt een offerte aan bij een hypotheekverstrekker.
Hypotheekofferte
Bij de taxatie van de woning blijkt dat er geen omgevingsvergunning is voor woninggebruik. Als die vergunning er alsnog komt, is de hypotheekofferte alweer verlopen. Het stel vraagt bij een andere hypotheekverstrekker een offerte aan, maar die blijkt in tien jaar netto € 22.655 duurder te zijn dan de eerste offerte. De kopers willen dat de makelaar dit verschil vergoedt omdat deze zijn zorgplicht heeft geschonden: hij heeft onjuiste mededelingen gedaan over de bestemming van het pand en te traag de omgevingsvergunning aangevraagd om die bestemming te wijzigen. Hierdoor heeft het stel een nieuwe hypotheek moeten aanvragen die veel duurder uitvalt.
Zorgplicht
Hoewel de makelaar van de verkopende partij met kopers geen contractuele relatie heeft, geldt wel een zorgplicht en kan de makelaar aansprakelijk zijn indien hij die zorgplicht schendt. Dat is bijvoorbeeld aan de orde als de makelaar onjuiste of misleidende informatie verstrekt over een woning. Maar daarvan is hier geen sprake, oordeelt de rechtbank Noord-Nederland. In de tekst op Funda stond immers dat de bestemming van het pand ‘wonen met bedrijvigheid’ is, dus geen zuivere woonbestemming. Het lag ook voor de hand dat de kopers het als een bedrijfspand beschouwden, omdat de omliggende panden dat ook zijn. De kopers geven toe dat zij zijn afgegaan op de tekst van de Funda-advertentie. Dan zijn zij niet door de makelaar onjuist geïnformeerd over de bestemming van het pand.
Koopovereenkomst
Ter zitting verklaren de kopers dat zij het pand bij de bezichtiging zagen als een woonhuis. Maar het gaat er niet om hoe zij de bestemming van het pand hebben opgevat, maar hoe zij dit in redelijkheid hebben mogen opvatten. Het stel verwijst ook naar de koopovereenkomst, waarin staat dat het een ‘woonhuis voor particuliere bewoning’ betreft. Dat is inderdaad niet correct maar dit maakt niet dat de kopers verkeerd zijn geïnformeerd over de bestemming van het pand: toen zij de koopovereenkomst ondertekenden was de beslissing om te kopen al genomen – op basis van de Funda-tekst. Hun aankoopbeslissing kon dus niet zijn beïnvloed door de bewoordingen in de koopovereenkomst. De makelaar valt niets te verwijten, de kopers moeten de proceskosten betalen (€ 4.856).
Bron: Rechtbank Noord-Nederland | jurisprudentie | ECLI:NL:RBNNE:2026:1379 C/18/247729 / HA ZA 25-202 | 01-04-2026