Nieuws
Vastgoedontwikkelaar moet tonnen boete betalen bij lekkage
Jarenlang ondervindt een echtpaar in hun nieuwe woning een lekkage. De verkoper verhelpt dit probleem niet en moet daarom een boete van enkele tonnen betalen.
Een echtpaar koopt een appartement voor € 879.000. In de algemene voorwaarden en in de koopovereenkomst stond de uiterlijke opleverdatum. Werd die niet gehaald, dan moest de vastgoedontwikkelaar (verkoper) een contractuele boete van € 219,75 per kalenderdag betalen wegens overschrijding van de maximale bouwtijd. De vooroplevering vindt ruim vier maanden te laat plaats. Het echtpaar meldt dat er in de woonkamer een lekkage is, wat snel daarna is opgelost. De echte oplevering vindt vijf dagen later plaats.
Nog steeds lekkage
Toch komt de lekkage terug. Partijen corresponderen daarover eindeloos, meerdere pogingen worden ondernomen om het probleem op te lossen. Jaren later leidt dat tot een procedure bij de rechtbank Amsterdam. Het echtpaar wil dat de boete wordt betaald, die volgens hen gewoon doorloopt omdat de lekkage nog steeds niet is verholpen. De verkoper wil niet betalen: de boete zou alleen verschuldigd zijn als het appartement onbewoonbaar is, en het echtpaar woont er al enkele jaren.
Vaststellingsovereenkomst
De rechtbank constateert dat de ontwikkelaar aansprakelijk is voor de lekkage. De boete was opgenomen in een vaststellingsovereenkomst, maar hoe moet die precies worden gelezen? Volgens de rechtbank loopt de boete door tot aan de datum van herstel van de lekkage, niet tot aan de opleverdatum van het appartement. Er staat niets in over ‘onbewoonbaarheid’ of het moment waarop de woning ‘voor bewoning gereed’ zou zijn.
Contractuele boete betalen
In deze zaak is de tekst van de vaststellingsovereenkomst van groot belang omdat beide partijen zich hebben laten bijstaan door advocaten, die over die tekst hebben onderhandeld. Daarnaast geldt dat de vastgoedontwikkelaar een professionele partij is. Als deze de bedoeling had om de boete te koppelen aan een zodanige lekkage dat de woning onbewoonbaar was, dan had zij dit in de vaststellingsovereenkomst duidelijk moeten maken. De ontwikkelaar wist ten tijde van het aangaan van de vaststellingsovereenkomst dat de lekkage het appartement niet onbewoonbaar maakte. Verder heeft deze nooit enig initiatief genomen om samen met het echtpaar de datum vast te stellen van herstel van de lekkage, hoewel deze daartoe wel verplicht was. De ontwikkelaar is de contractuele boete verschuldigd vanaf de oplevering, totdat de lekkage is opgelost.
Niet matigen
Het bedrag van € 219,75 wordt door de rechtbank niet gematigd, omdat het boetebeding niet buitensporig en daarmee niet tot een onaanvaardbaar resultaat leidt. De rechtbank spreekt van een ‘niet onredelijk tarief’. De ontwikkelaar heeft daarmee in de vaststellingsovereenkomst ingestemd en moest als professionele partij het boetebeding kunnen begrijpen. De boete is inmiddels opgelopen tot ruim € 400.000. Het echtpaar krijgt zo bijna de helft van de aankoopsom van het appartement terug.
Bron: Rechtbank Amsterdam | jurisprudentie | ECLI:NL:RBAMS:2026:5715 | 10-06-2026