Nieuws
Kandidaat-huurder mocht onderhandelingen over huur winkelpand afbreken
Een eigenaar van een winkelpand gaat ervan uit dat hij zijn pand heeft verhuurd omdat een kandidaat-huurder interesse toonde. Toch haakt de kandidaat af. Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden moet beoordelen of de kandidaat-huurder de onderhandelingen had mogen afbreken.
Een eigenaar biedt een winkelruimte te huur aan. Een kandidaat-huurder bezichtigt de winkelruimte en legt enkele wensen op tafel over wat er aan het pand moet worden gewijzigd. De eigenaar wil dat wel uitvoeren en feliciteert de kandidaat-huurder met de winkelruimte. Maar die is nog niet zover: hij heeft nog vragen over de precieze vloeroppervlakte. Hij krijgt een concept van de huurovereenkomst (huurperiode: vijf jaar) maar wil eerst het pand nog een keer zien en vraagt opnieuw om de exacte oppervlakte. Als hij ziet dat de ruimte in een slechtere staat verkeert dan hij aanvankelijk dacht, ziet hij af van de huur.
Huurovereenkomst
Volgens de winkeleigenaar is inmiddels een huurovereenkomst tot stand is gekomen en hij wil de huurpenningen ontvangen. Daarover procedeert hij bij de rechtbank Overijssel, maar verliest zijn zaak. De eigenaar gaat in hoger beroep bij het gerechtshof en stelt dat er overeenstemming is bereikt over een huurovereenkomst (op de dag van de felicitatie) en anders mocht hij daar wel gerechtvaardigd op vertrouwen.
Geen overeenstemming
Het hof ziet dit anders. Lange tijd was de oppervlakte van de winkel onduidelijk en vooral kleiner dan in de makelaarsbrochure stond. Voor de kandidaat-huurder was het aantal vierkante meters essentieel. Er was geen duidelijkheid – en zeker geen overeenstemming – over de omvang van het winkelpand. Verder bleek de aanpassing van de winkelvloer technisch problematisch. De kandidaat-huurder wilde zich alleen binden als hij de beschikking kreeg over een winkelruimte zonder een scheve vloer. De eigenaar was zich daarvan bewust. Tegen die achtergrond is geen huurovereenkomst tot stand gekomen.
Onderhandelingen
Had de kandidaat-huurder de onderhandelingen mogen afbreken? Dat mag doorgaans elke partij, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij onaanvaardbaar zou zijn. De rechter houdt daarbij rekening met de mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt tot het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen, en met de gerechtvaardigde belangen van deze partij.
Afbreken
De kandidaat-huurder heeft de onderhandelingen beëindigd vanwege de slechte staat van de winkelruimte. Omdat de eigenaar daarmee aan de slag ging, bevestigde hij in feite wat de kandidaat-huurder stelde over de staat van het pand en dat die staat, én een verbetering daarvan, voor de kandidaat-huurder essentieel was. Maar daaruit blijkt helemaal nog niet dat de eigenaar erop mocht vertrouwen dat een huurovereenkomst tot stand zou komen. Vanaf het begin stelde de kandidaat-huurder als voorwaarde dat de eigenaar substantiële werkzaamheden aan de winkelruimte zou verrichten, zodat die ook groter zou worden. Nu het aantal vierkante meters kleiner was dan waarmee werd geadverteerd en het onduidelijk was of de winkelruimte in de gevraagde staat kon worden gebracht, was de kandidaat-huurder vrij om de onderhandelingen te beëindigen.
Bron: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden | jurisprudentie | ECLI:NL:GHARL:2026:5460 200.356.968/01 | 25-08-2026